Марина Юшкевич

Искусствовед, журналист, преподаватель Британки, создатель телеграмм канала о архитектуре «повторного использования»

Сергей Колесник

Основатель и визионер первой компании редевелопмента «Колесник», председатель Ассоциации Редевелоперов

Эвелина Ишметова

Основатель: Школа Девелопера, девелоперы.рф, форум FORCITIES. Консультант по разработке и запуску масштабных проектов и продуктов

Михаил Зырянов

Эксперт по нормативно-правовому регулированию, соавтор регламентов и местных нормативов в области оформления перепланировки, реконструкции и требований к архитектурному оформлению фасадов зданий. В портфеле более 500 реализованных и согласованных проектов перепланировки, переустройства, реконструкции и реновации объектов жилой и коммерческой недвижимости

Михейл Микадзе

Архитектор, основатель и руководитель архитектурного бюро ХОРА. Преподаватель и советник архитектурной школы МАРШ, сооснователь и автор журнала «Абраксас»

Михаил Егошин

Управляющий креативными резиденциями в России и Директор Флакон. Регионы и локальных объектов

Каждый проект получает одну итоговую оценку с десятичной, например 7,4 или 9,1. Это обобщённый показатель качества проекта редевелопмента

1–3 — слабый результат: проект малоэффективен и почти не меняет город.
4–6 — средний уровень: локальные улучшения есть, но без серьёзного эффекта.
7–8 — сильный проект: хорошо проработаны и экономика, и пространство, и влияние на район.
9–10 — флагманский кейс: проект изменил место, заметен в городе и эффективен с точки зрения вложенных ресурсов.

Цифра складывается из трёх блоков оценки: деньги, архитектура, город.

Этот блок отвечает на вопрос: насколько выгодно было вкладываться в объект и как проект чувствует себя на рынке недвижимости

Мы смотрим на:
— Сколько сейчас стоит один квадратный метр в этом объекте;
— Насколько выросла стоимость квадратного метра с момента начала проекта до сегодняшнего дня;
— Насколько динамика объекта отличается от общей ситуации на рынке: растёт ли он быстрее среднего уровня по городу и сегменту;
— Сколько календарного времени занял проект: от покупки здания до запуска или продажи последнего помещения.

Стоимости и приросты мы приводим к единой шкале внутри набора проектов: у кого-то цена и рост выше, у кого-то ниже. Сроки мы учитываем как обратный показатель: быстрее реализованный проект получает более высокую оценку, сильно растянутые по времени — ниже.

Таким образом блок «Деньги и эффективность» отвечает не только на вопрос «сколько заработали», но и «насколько этот результат хорош относительно других проектов и рынка в целом».

Этот блок показывает, что произошло с самим местом: как изменились здание и его окружение.
Его оценивает архитектор, который работает с редевелопментом. Он смотрит на четыре вещи

Архитектурное решение
Пропорции, фасады, работа с объёмом и целостность образа.

Отношение к исторической ткани
Сохранены ли значимые элементы, корректно ли с ними обращаются, нет ли имитаций и фальши.

Качество общественных пространств
Насколько удобно и понятно устроены входы, дворы, проходы и внутренние площади.

Встраивание в контекст
Как объект стоит в ряду домов, влияет ли на рисунок улицы, не выбивается ли из масштаба района.

Это не оценка стиля и вкуса. Здесь важно, насколько профессионально объект встроен в городскую ткань и насколько удобно им пользоваться.

Этот блок показывает, что проект сделал с городом и насколько сложно было его реализовать. Его оценивают два типа экспертов: урбанист или журналист по городской среде и технический специалист по редевелопменту.

Мы учитываем три показателя.

Видимость и роль в городе
Меняет ли объект городской рисунок. Стоит ли он на первой линии и в ключевом месте или спрятан во дворах. В разговоре о действующих проектах так отличали центральные объекты вроде Конюшни и Водопроводного от внутренних корпусов Олимпийской.

Социально-культурный эффект
Появились ли новые сценарии использования. Притягивает ли проект людей. Есть ли в нём события, публичные функции и активная жизнь района.

Сложность реализации
Приходилось ли разбирать здание до основания и собирать заново, работать с аварийными конструкциями, жёсткими ограничениями, сложной этапностью и инженерией. Именно из-за таких факторов современные проекты редевелопмента часто получают максимальные баллы по сложности.

Этот блок фиксирует, что объект не просто построили. Его провели через сложную городскую, инженерную и организационную задачу.

Сначала каждый из трёх блоков получает оценку от 0 до 10. Для этого мы:
— собираем фактические данные по деньгам и срокам;
— нормализуем показатели внутри выборки;
— собираем независимые оценки экспертов по архитектуре, городской среде и сложности реализации.

Затем три оценки объединяются в одну внутреннюю цифру качества проекта. Она тоже находится в диапазоне от 0 до 10. После этого мы переводим её в формат индекса — число от 1 до 10 с одной десятичной:
— минимальный уровень проекта даёт 1,0;
— максимальный — 10,0;
— остальные проекты попадают между ними с шагом в одну десятую.

Например, проект с внутренней оценкой 6,5 может получить итоговый балл 6,9.
На сайте пользователь видит только итоговую цифру для сравнения проектов. Внутри системы эта цифра опирается на три простых вопроса: насколько хорошо здесь с деньгами; насколько хорошо сделаны архитектура и пространство; насколько сильно проект повлиял на город и насколько сложной была реализация.